西安“11.19”楼市新政发布 西安二手房价格连降三月后能否迎来拐点?

 人参与 | 时间:2022-12-01 08:33:52

  11月19日,西安新政西安西安出台楼市新政,楼市连降支持刚性和改善性住房需求。发布오지운其中,手房二手房购买条件进一步优化,价格只要落户即可购买二手房。月后迎拐华商报记者注意到,西安新政西安此前,楼市连降全国大部分城市房地产市场普遍转冷之下,发布来自国家统计局的手房数据显示,西安二手房价格连续第三个月下降。价格同时,月后迎拐网签备案量连续两月环比走低。西安新政西安

  西安二手房出现“抄底价急售”

  面对西安二手房价格和成交连续下滑的楼市连降情况,上周,发布华商报记者对西安二手房市场进行了走访调查。

  “抄底价急售,159万,中间层不临街,捡漏。”西安辛家庙一家房产中介的工作人员告诉华商报记者,这样的房子若是放到一年多以前能卖到180万,还不一定有房。

  该工作人员表示,这套降价20多万的三居室,房本已满两年,“业主诚心出售。오지운”据他介绍,附近像这样的房子还有不少,“有的虽然挂牌价一万四五,但价格可以再谈。”

  “金九银十”本是房地产旺季,但在今年,二手房价格走势低迷。

  上周,国家统计局公布的数据显示,10月西安二手住宅销售价格环比下降0.2%。华商报记者梳理发现,这已经是西安二手房价格,连续第三个月下降。而近一年时间里(2021年10月-2022年10月),西安二手房价格仅有3个月小幅上涨,今年1月持平,其余8个月均下跌。

  对比去年10月,西安二手住宅销售价格同比下降2.1%。

  “相比新房,二手房定价随意性强。”房地产行业资深分析师朱郁在接受华商报记者采访时表示,这也造成了市场火热时一二手房价格倒挂。随着市场预期转向,叠加新房供应影响、学区房炒作降温,二手房交易不可避免转冷。为了尽快出手,业主开始选择降价出售。

  实际上,“抄底价”不一定就是价格底部。在西安市文景路一家中介门店,有房源打出“抄底价”标识。华商报记者发现,同样是这套“底价”出售的房子也在网络上挂牌出售,网挂信息则标注“先到先得,价位可谈”。

  中介人士称“降价两三千普遍”

  今年以来,西安二手房市场在供应端变化巨大,而对应到需求端也出现相应的变化。

  一方面,“限售”政策放宽,网签满三年或拿到房产证满两年的二手房,即可上市销售。另一方面,中介平台在挂牌房源时不再显示二手房指导价。

  在这之后,西安二手房交易量一度走高,但热度并未能延续下去。

  据西安市住建局公示,今年8-10月,西安二手住宅网签备案面积62.62万㎡,58.49万㎡,42.27万㎡。其中,9、10月环比下降6.6%、27.73%。

  伴随交易量回落,二手房挂牌价难以保持高位。

  玛雅房屋西安草场坡店负责人李周生告诉华商报记者,去年很多业主只是试探性降价。今年因为房子不好卖,价格跳水越来越多。他表示,下半年以来疫情反复,不少中介门店经营受影响,加上购买需求不振,市场观望情绪明显。

  “近几个月我们挂牌的二手房、新房房源各占一半,结果反而是新房容易成单。”碑林区一家中介门店负责人称,这主要是新房房源有团购优惠,首付也能做分期。二手房需要首套房三成、二套房六成首付,购买门槛相对较高。他说,为了促成交,现在二手房每平方米降价两三千元很普遍,有些甚至每平方米降价四五千元。

  一些区域楼市的“天花板”,价格也不再坚挺。

  华商报记者从西安高新区一家房产中介了解到,丈八板块、锦业路板块几个带教育指标的热门楼盘,今年初挂牌价普遍3万元/㎡以上,如今已回调到2.6万-2.9万元/。尤其是配属学校“民转公”房源,业主降价也不好出手。

  西安二手房挂牌量超13万套

  在全国范围内,二手房市场正经历罕见回调。

  以10月份为例,全国70个大中城市里,多达62个城市二手房价下降。与此同时,越来越多城市房源挂牌量攀上新高。美城机构公布的一份数据显示,北京、广州、重庆、武汉、杭州、成都、苏州、南京、西安等14个城市二手房挂牌量超过10万套。

  其中,西安10月份二手房挂牌量超13万套,相比3月份的10.43万套增加近四分之一,预计去化周期57个月(约4.8年)。意即按目前的销售进度,全部卖完需要近5年。

  对此,资深地产人士、西安碑林区特色街区建设发展有限公司执行董事夏强认为,二手房交易更多取决于个人协商,按挂牌量来测算去化周期有待商榷。但是,今年以来,政策变化且房产增值预期下降,包括西安在内各大城市,二手房挂牌量的确大幅增加。

  此外,多位业内人士告诉华商报记者,由于房源产权等原因,中介机构会将部分房源进行隐匿,只在公司内部供经纪人浏览。因此,13万套房源或许还不是西安精确的挂牌数据,实际挂牌销售的房源肯定会高于13万套。

  下半年以来利好政策不断

  近年来,西安二手房挂牌量多在8-9万套。目前超13万套的挂牌量,创下近年新高。背后原因为何?是受政策刺激、换房需求增多,还是业主基于悲观判断套现离场?

  看一下政策面,财政部、税务总局日前发出新政,今年10月1日至明年12月31日,出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新买房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个税予以退税优惠。显然,这促使有意换房的业主“卖一买一”的意愿增强。

  此外,全国已有包括北京、深圳等20多个城市出台“带押过户”政策。即卖方无须结清二手房原有按揭(抵押)贷款,也可办理不动产过户登记,并同步完成买家按揭贷款的抵押登记。而相关消息显示,该项政策近日已在西安正常开展。

  一个共识是,利好政策激发了改善型购房者的入场节奏,二手房挂牌量增多是自然结果。

  不过,除了换房需求,也有部分业主属于套现“离场”。比如,高新区锦业二路一套145㎡的三居室,挂牌四个月来,从420万降到390万。据中介工作人员介绍,“这套房子是业主几年前买的法拍房,入手成本相对较低。所以,我们基于市场形势和业主多次沟通,把价格谈低了些。”

  上述中介称,挂牌量提升存在业主预期因素,但实际原因很难判断。比如,有些业主可能一开始就是出于投资目的持有房产,也有的是工作、生活变动,造成房屋闲置。

  新政后市场能否被激活?

  11月19日,西安出台《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》,除了涉及临潼等5个区域解除限购;二孩及以上家庭,可多买一套住房;人才购房无须提供社保或个税材料等有利于购房内容,还进一步优化了二手房购买条件:1.外地迁入无房家庭,落户后可购买首套二手房;2.非户籍持《居住证》且连续6个月缴纳社保或个税,可购买二手房。

  业内人士指出,此前落地的“带押过户”是对二手房交易流程的重大优化,再加上新政的加持,显然,对二手房市场形成利好,有利于加快房源流通,而购房条件进一步放宽,将促动市场购买力释放。未来几个月成交量有望企稳,但是价格能否出现上涨,还是要市场说了算。

  朱郁认为,此次西安楼市新政对房地产市场基本面改善有积极作用,但政策落地后对于市场实际影响还有待观察,这个“消化期”可能会在未来几个月内通过房源挂牌量、成交量反映出来。

  夏强表示,当前制约房地产复苏的障碍是市场前景未见明朗,销售尚未明显改善,未来一段时间,楼市走向关键取决于宏观经济复苏进度。而且,西安市场新房交易一直占绝对比重,前几年二手房火爆,与新房供不应求有关。近两年一、二手房价格倒挂,对二手房购买力形成挤压。在政策支持下,被释放的购买力会选新房还是二手房,价格仍会是一个关键因素。

  就各地二手房挂牌量大幅走高的情况,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,过去几年,各大城市新房供应充足,新房变次新房,二手房挂牌量本身已有较大基数。从需求端来看,当前购房者仍比较谨慎,这意味着房产销售周期可能进一步拉长,以价换量成为常态。华商报记者 李程 


来源:华商网-华商报

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